Verbilligte Vermietung: Wann ein Möblierungszuschlag den Vergleichsmaßstab (nicht) erhöhen darf

Wenn Wohnungen an nahe Angehörige vermietet werden, wird häufig eine verbilligte Miete vereinbart, da bei den Mietparteien das enge Familienverhältnis im Vordergrund steht und nicht die maximal erzielbare Mietrendite.

Damit für den Vermieter der volle Werbungskostenabzug für die Wohnung erhalten bleibt, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Wird billiger vermietet, nimmt das Finanzamt eine teilentgeltliche Vermietung an mit der steuerlich ungünstigen Folge, dass die Mieteinnahmen zwar in voller Höhe versteuert werden müssen, die Werbungskosten (z.B. Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen) jedoch nur mit einem prozentualen Anteil anerkannt werden, der sich nach dem Verhältnis zwischen tatsächlicher und ortsüblicher Miete richtet.

Wann bei einer möblierten Vermietung ein Möblierungszuschlag in die ortsübliche Marktmiete eingerechnet werden darf, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Fall untersucht, in dem Eltern ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung mit Einbauküche, Waschmaschine und Trockner vermietet hatten. Das Finanzamt war von einer teilentgeltlichen Vermietung ausgegangen, weil es die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag in Höhe der monatlichen Abschreibungsbeträge der Ausstattungsgegenstände angehoben hatte.

Der BFH urteilte jedoch, dass ein Möblierungszuschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete nicht aus der Abschreibung der überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden dürfe. Auch ein prozentualer Mietrenditeaufschlag aufgrund der Möblierung sei nicht zulässig.

Die ortsübliche Marktmiete darf vom Finanzamt lediglich dann um einen Möblierungszuschlag erhöht werden, wenn dieser sich entweder direkt aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt oder alternativ aus den am Markt realisierbaren Zuschlägen (z.B. auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens) ermittelt werden kann.

(aus: Ausgabe 10/2018)