Schuldzinsen: Gestundeter Verkaufspreis eines Vermietungsobjekts und nachträgliche Schuldzinsen

Vermieter können, sofern sie ihr Vermietungsobjekt mit Fremdkapital finanziert haben, die Schuldzinsen als Werbungskosten von ihren Vermietungseinkünften abziehen (die Tilgungsraten hingegen nicht). Wenn ein Vermietungsobjekt veräußert wird und der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen, können die Schuldzinsen auch weiterhin als nachträgliche Werbungskosten aus dieser Einkunftsart abgezogen werden.

Sofern allerdings der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung verwendet wird, dürfen die Zinsen nicht mehr angesetzt werden. Die Aufwendungen verlassen dann den Bereich der Vermietungseinkünfte und werden als privat, betrieblich oder einer anderen Einkunftsart zugehörig eingestuft. Das Finanzgericht Düsseldorf hat zum Beispiel bei einer Vermietergesellschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor kurzem die Schuldzinsen dem Bereich der Kapitalerträge zugeordnet.

Die Vermietergesellschaft hatte das Grundstück zu einem Preis verkauft, der weit über dem noch bestehenden Darlehen lag. Den Verkaufspreis hatte sie allerdings gestundet und damit dem Käufer quasi ein Darlehen gegeben. Somit hatte sie auch keine liquiden Mittel, um ihr eigenes Darlehen zu tilgen. Doch der zu 6 % gestundete Verkaufspreis ist eine Kapitalanlage. Die Zinsen daraus sind Kapitalerträge. Für das zur Finanzierung der Kapitalerträge eingesetzte Darlehen - es wurde ja durch die Stundung quasi umgewidmet - und die daraus entstandenen Schuldzinsen gilt jedoch ein Abzugsverbot. Die Kapitalerträge hingegen unterliegen der Abgeltungsteuer und nicht der tariflichen Einkommensteuer. Im Endeffekt musste die GbR die Zinserträge versteuern, ohne die Schuldzinsen abziehen zu können.

(aus: Ausgabe 12/2018)