Wohnungseigentümergemeinschaft: Die vorübergehende Herabsetzung der Stimmkraft ist bei Geisterwohnungen möglich

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) hat jeder ein der Größe seines Eigentumsanteils entsprechendes Stimmrecht - so viel zur Theorie. Dass sich Theorie und Praxis jedoch so manches Mal unterscheiden, zeigt folgendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich.

Eine Wohnanlage sollte in vier Teilabschnitten errichtet werden. Eine Eigentümerin hatte 120 "Geisterwohnungen", die in den Bauabschnitten III und IV lagen und seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet worden waren. Trotzdem besaß sie knapp 50 % der Stimmen in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen Änderungen vorgenommen werden können, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Eigentümerversammlung wurde der Antrag abgelehnt, die Teilungserklärung dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Eigentümerin der noch nicht gebauten Wohnungen reduzieren solle, bis die Wohnungen errichtet seien. Dieser Beschluss wurde vor dem Gericht angefochten - und zwar erfolgreich.

Der BGH setzte den Stimmkraftanteil tatsächlich von knapp 50 % auf 36 % herab. Die Wohnungseigentümer wurden nämlich in besonders wichtigen Angelegenheiten durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht "fremdbestimmt" , die keine Wohnungen hatte und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen war. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Eigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar war, konnte die bisherige Stimmrechtsverteilung nur als unbillig angesehen werden.

Hinweis: Die Stimmkraft eines Mitglieds einer WEG, das lediglich sogenannte "Geisterwohnungen" besitzt, kann nach diesem Urteil also vorübergehend herabgesetzt werden.

(aus: Ausgabe 08/2019)