Mieterhöhung nach Modernisierung: Anteilig ersparte Instandhaltungskosten müssen bei vorzeitiger Erneuerung in Abzug gebracht werden

Modernisierungen sind zu Recht ein Reizwort für Wohnungsmieter. Dass ein Vermieter jedoch nicht alle Kosten einer Modernisierung auf den Mieter abwälzen kann - selbst wenn er Arbeiten vorgenommen hat, die ohnehin erforderlich waren -, zeigt der folgende Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu bewerten hatte.

Ein Vermieter hatte eine Wohnung renoviert und dabei unter anderem Türen und Fenster erneuert. Nun wollte er die Kosten für die Modernisierung auf eine Mieterin umlegen. Dabei war streitig, ob er die gesamten Kosten der Modernisierung umlegen konnte. Denn die Mieterin meinte, der Vermieter müsse die Kosten abziehen, die er für eine Instandhaltung der alten Fenster eingespart hat. Das müsse auch erfolgen, wenn eine Instandhaltung noch gar nicht unmittelbar notwendig war.

Der BGH urteilte, dass bei einer modernisierenden Erneuerung einer Wohnung die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wenn bei der Modernisierung bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen war, aber noch kein fälliger Instandsetzungsbedarf bestand. Dann ist ein Abzug der anteilig ersparten Instandhaltungskosten geboten. Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebieten es, dass der Vermieter für durch die Modernisierung bereits fällige Instandsetzungsmaßnahmen einen Abzug vornimmt. Das gilt auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer abgenutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.

Hinweis: Eine Erhöhung der Miete wegen einer Modernisierung ist für den Vermieter eigentlich nicht schwer. Allerdings dürfen Kosten für Reparaturen in aller Regel nicht umgelegt werden.

(aus: Ausgabe 11/2020)