Grundstückskauf: Zeitpunkt der Genehmigungserklärung ist bei Mängeln maßgeblicher Faktor

Häufig werden Grundstückskaufverträge durch einen sogenannten "vollmachtlosen Vertreter" abgeschlossen. Ein Beispiel: Eine Erbengemeinschaft besteht aus zwei Geschwistern und verkauft ein Grundstück in München. Damit die Schwester nicht von Kiel nach München reisen muss, tritt der Bruder für sich und zudem als vollmachtloser Vertreter im Notartermin für seine Schwester auf. Dann geht diese anschließend zu einem Kieler Notar und genehmigt das Handeln ihres Bruders. Ähnlich war es auch in diesem Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.

Ein Makler verlangte eine Maklerprovision für den Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde am 03.04.2019 notariell beurkundet, wobei der Makler als vollmachtloser Vertreter auftrat. Die Käuferin ließ die Genehmigungserklärung am 15.04.2019 notariell beglaubigen, übersandte diese jedoch erst am 29.05.2019 dem beurkundenden Notar des Grundstückskaufvertrags. In der Zwischenzeit hatte die Käuferin nämlich erfahren, dass die Fläche des Grundstücks tatsächlich geringer war, als im Kaufvertrag angegeben. Daher verweigerte sie die Zahlung der Maklerprovision. Nun ging es folglich um die Frage, wie es sich auswirkt, dass die Käuferin die Kenntnis von der Flächenabweichung zwar nach der Beurkundung ihrer Genehmigung des Kaufvertrags, aber vor Übersendung dieser Genehmigung erhalten habe.

Der BGH war der Auffassung, dass die Maklerprovision zu zahlen sei, weil die Käuferin vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar von den Flächenabweichungen Kenntnis erlangt habe. Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es bei seiner Kenntnis vom Mangel auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Hinweis: Der Teufel liegt auch hier - wie so oft - im Detail. Dabei können ein Rechtsanwalt und ein Notar im Vorfeld aufklären.

(aus: Ausgabe 10/2022)